O recente avanço do mercado imobiliário no Brasil

Publicado: 15 maio 2021

O mercado imobiliário viveu na última década em uma verdadeira montanha russa, subindo e descendo inconsistentemente nos gráficos de investimentos; valorização; incentivos governamentais e vendas ao consumidor direto.

A atual posição ainda não é das melhores, mas já se pode visualizar a consolidação do crescimento para 2019.

Recentemente a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou um aumento de 32,2% na compra e construção de imóveis em Janeiro de 2019 em relação ao mesmo mês do ano passado¹.

Este dado me parece muito satisfativo tendo em vista que o setor vinha calejando com a falta de investimento de iniciativa privada e incentivos governamentais, diminuindo drasticamente a construção de novas moradias e a consequente geração de empregos diretos e indiretos.

O Brasil decidiu se mexer e avançou, trazendo segurança jurídica para empresas do setor e incentivos para novos investimentos na iniciativa privada interna e externa.

No tocante à falta de segurança jurídica tínhamos diversos problemas na esfera interpretativa dos Tribunais relacionado ao inadimplemento contratual por parte das construtoras (atraso na obra), bem como, sobre os aspectos indenizatórios no caso de rescisão contratual.

Por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou em Janeiro de 2015 as Súmulas 161 e 162 que interpretadas conjuntamente dispunham que o atraso na obra (prazo contratual) por si só geravam o direito do promitente comprador receber lucros cessantes (independentemente da natureza do negócio – se destinado à moradia ou locação), senão vejamos:

Súmula 161


Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.

e

Súmula 162


Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

Não bastasse o problema supracitado, a Jurisprudência (conjunto de decisões de Tribunais) era extremamente rigorosa em desfavor das construtoras na grande maioria das vezes que em caso de rescisão unilateral por parte do comprador tinha que devolver a integralidade dos valores pagos, acrescido de juros; correção monetária e indenizações (conforme exposto no parágrafo acima).

 O problema de fundo na verdade nem era o que parecia, era muito mais profundo; gerou-se um negócio paralelo de investimento com a finalidade de rescindir e assim se beneficiar, explico:

Quem conhece o mercado de capitais sabe que é muito difícil concentrar seu dinheiro em algum investimento que lhe dê juros remuneratórios fixos de 1% a.m mais correção monetária pela inflação (que é o caso dos processos judicias).

Desta forma, o mercado de compra de apartamentos na planta com a posterior rescisão virou um negócio extremamente lucrativo. Diversos investidores compravam com o objetivo único e exclusivo de rescindir posteriormente o contrato, o que gerava uma insegurança financeira e jurídica para aqueles que empreendiam no setor (independente do capital social da construtora).

Para acabar com o problema de interpretação e gerar segurança jurídica as construtoras; investidores (que perdiam seus lucros quando do pagamento dos dividendos devido as grandes condenações judiciais) e consumidores foi editada a Lei 13.786/2018 que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento.

Dentre as alterações incluiu o artigo 43-A que prevê que a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente não dará causa à resolução do contrato e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade do incorporador.

Desta sorte, referido artigo “revoga” disposições consolidadas nos Tribunais em sentido contrário, sendo certo, que a Lei esta em vigor desde 27 de Dezembro de 2018.

Outro ponto importante da nova legislação é que se o incorporador atrasar a entrega do imóvel em prazo superior aos 180 dias após o prazo contratual (conforme art. 43-A), o comprador poderá rescindir o contrato, todavia, perderá o valor pago pela comissão de corretagem; a pena convencional (que não poderá exceder 25%); impostos reais; cotas de condomínio (quando estabelecidos); valor correspondente à fruição do imóvel (0,5%) sobre o valor atualizado do contrato pro rata die; demais encargos e despesas previstas no contrato.

Assim, podemos afirmar que o negócio paralelo de “investimento” acabou, trazendo segurança para todos os envolvidos no contrato, e, sobretudo regras mais claras e objetivas.

Outro avanço recente que tivemos no âmbito do mercado imobiliário são as chamadas LIG, Letra Imobiliária Garantida.

O Banco Central por meio da resolução 4.598 de Agosto de 2017 disciplinou a emissão da LIG que sem dúvida irá gerar um impacto muito grande na economia do mercado imobiliário e conferirá às instituições financeiras a possibilidade de captar estes recursos para realizarem investimentos no mercado imobiliário.

Desta maneira, com a nova legislação e novas possibilidades de captação de recursos para investimentos acreditamos que o mercado imobiliário tende à crescer novamente e apresentar resultados mais despojados e menos tímidos, muito embora, 32,2% já seja um excelente primeiro passo.

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¹. https://www.abecip.org.br/imprensa/abecip-na-midia/financiamento-imobiliario-cresce-32-2-em-janeiro-e-atinge-r-5-1-bilhoes

Thiago Vieira de Sousa Advogado, pós graduando em processo civil pela PUC- Campinas, Membro da Comissão de Direitos do Consumidor da OAB/SP, Advogado dativo da 18ª Turma Disciplinar do Tribunal de Ética da OAB Guarulhos, militante no Direito Civil

Thiago Vieira

Thiago Vieira de Sousa, é Advogado inscrito na OAB/SP sob o nº 359.997, militante nas áreas do Direito Privado, com ênfase em Direito Civil, Bancário, Consumidor e Imobiliário.

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